С 11 января банки изменили условия выдачи льготной ипотеки. Что дальше?

Напоминаем: вступило в силу Постановление Правительства по регулированию льготных ипотечных программ — в двух словах, оно поднимает по господдержке порог входа до первоначального взноса в размере 30%, а лимит кредита по господдержке снижает до 6 млн. по всей РФ.
Вслед за этим банки-монополисты вышли с решением: выдавать льготную ипотеку только с субсидированием от застройщика. Связано это скорее с тем, что государство уменьшило финансирование на данные льготы, а так как 3/4 рынка ипотеки проходит через 3-4 крупнейших банка, то их лимитов ранее согласованных оказалось недостаточно для продолжения активной выдачи льготных программ.

О том, что ждет рынок, прогнозирует Екатерина Саломатова, Член ОПОРЫ, директор ипотечного агентства «Фамильное ожерелье»

«Дальше рынок недвижимости ждет период турбулентности. Весь январь застройщики будут адаптироваться под нововведения. Как мы видим происходящее прямо сейчас?
Банки-монополисты просто хотят под шумок увеличить свою маржинальность.
Застройщики — протестуют и 2/3 не готовы работать на таких условиях, в связи с этим продолжают выдачи, но через менее известные банки.
Согласованная с банками финансовая модель проектного финансирования не подразумевает потерю в маржинальности застройщика 7–10% от стоимости квартиры.
Есть те застройщики, кто согласен оплачивать данную комиссию, но «за чей счет банкет»? Через удорожание стоимости на 3-8%. А это рост цены за кв.м.
К ситуации подключилась ФАС, так как поступили жалобы на банки из-за ограничений по льготной ипотеке. Если в отношении кредитных организаций возбудят дело в соответствии с Законом «О защите конкуренции», им могут грозить миллионные штрафы».

Останется ли льготная ипотека доступной? Поднимут застройщики цены, чтобы компенсировать платёж банкам? Будет ли серьезное падение продаж и сложный 2024 год?
«Мое мнение, мы придем к компромиссу. Все договорятся и в феврале мы уже поймем как и что работает. Стоимость кв.м скорее всего минимум на 3-5% подорожает.
Далее нас ждет очередное заседание ЦБ 16 февраля и 22 марта. В 2024 вновь пойдет в рост строительство индивидуальных жилых домов, так как этот продукт не коснулись перемены вообще. Можно строиться как самостоятельно, так и с подрядчиком по ставке от 3%.В целом нет стабильности на рынке недвижимости, сплошная динамика. Мы можем только прогнозировать, но не гарантировать. Ещё с января 2023 регулярно вносятся поправки и всё меньше и меньше условий для того, чтобы взять ипотеку доступную, максимально льготную легко и просто.Самое главное помните, в ипотеке «субсидия» — это на 80%  маркетинговое слово и только на 20% реальная льгота.
Сейчас нам, чтобы одобрить клиента под его запрос, приходится учитывать десятки параметров:
1. внесены изменения по предельной долговой нагрузке;
2. практически по всем программам требуется реальное подтверждение          дохода;
3. непорядок в Бюро кредитных историй;
4. наличие серых схем, которые просят клиенты по совету горе экспертов
5. риск покупки недвижимости от застройщика и ждать свою новостройку не 1,5 — 2 года, а все 4.
И так далее….
Не полагайтесь на свой опыт «со слов» друзей и знакомых, покупайте только с профессионалами — теми, кто долго на этом рынке. То что работало еще вчера, не работает уже сегодня. Сейчас не рекомендуем даже к застройщику ходить самостоятельно, все помним, что «каждый кулик хвалит своё болото». Объект который Вам нравится, и чтобы всё совпало, локация, стоимость и низкий % по ипотеке существует, но тут нужно постараться».

Стоит ли отказаться от покупки до лучших времен?
«Прежде чем говорить, что возможности нет, нужно всё-таки смотреть на вашу цель.А зачем вы хотите вообще покупать недвижку для себя? Вы хотите это сделать для инвестиций, по какой стратегии? И программу всегда можно подобрать и объект всегда можно подобрать. Но то, что не все ваши пожелания на 100% будут удовлетворены —  это факт. Это скорее о ситуациях когда: «Хочу в Октябрьском р-не двухкомнатную квартиру в новостройке с ремонтом за 4 млн. руб и без первоначального взноса».
Знаю много людей, которые с 2020 находят разные отговорки и не покупают недвижимость:
1. рынок рухнет (тогда боялись пандемии);
2. кто-то не достроит;
3. в целом вот этот пузырь рухнет;
4. те, кто набрал в пандемию, потеряют в цене недвижимости минимум 10%;
потом ждали, когда те кто «понабрали» начнут «скидывать дешевле рынка».
Ничего из этого не произошло в 2023 году и не произойдет в 2024.
Всегда говорю, начинайте не с поиска недвижимости, а с одобрения ипотеки и далее под эти параметры уже подбирайте объект. Сейчас всё ещё в 4-5 банках работает возможность покупки по семейной ипотеке под 5-6% по цессии (переуступка, когда дом еще не сдан но покупатель уже хочет продать этот объект уже другому). Самостоятельно клиенту в этом вопросе разобраться сложно. Нам ежедневно поступает информация по изменениям.
Купить в ипотеку без помощи профессионала рынка сейчас очень сложно».